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楼市三个爆款消息!加息、居住权、土地续期
2019-12-15

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今后住宅用地使用权期满怎么办?物权编草案:自动续期,保障人民居住权 今后住宅用地使用权期满怎么办?相信不少人对此表示疑问,8月27日,《民法典各分编》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了居住权,并表示住宅建设用地使用权期间届满后将自动续期。 主要内容如下: 1、民法典物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。 2、居住权和住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期的提法以前没有,属于新增内容,因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解,以前提的是所有权和使用权,其中,所有权包括占有使用收益处分四项权能。住宅建设用地使用期届满后,以前因为没有规定如何处理,社会针对该问题的讨论很多,现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。 3、一般房产税征收基于房产属性与私有财产,私有财产是没有期限限制的,现行规定住宅的土地使用权是70年,所以说住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。 4、对于土地使用权续租的内容,其实过去强调的就是所谓70年产权的概念。从规定来看,自动续期的政策思路很明确,同时是否要付费这一点,也提到了或者减免的概念。类似规定,一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考,即研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。 5、民法典物权编草案专门规定了居住权:居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。据介绍,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。 6、从居住权的规定来看,其明确给予了界定,强调了合同约定的契约精神。类似规定有助于未来在三个领域实现更好的保障,包括租赁权、住房保障权、以房养老居住权等方面。后续在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,落地可能性很大,也能够实现人人都支持此类新市场的改革和发展。 7、现在新提的居住权包括占有使用两项权能。居住权就是为了解决现在社会上没有房屋但又需要居住的这部分人的问题,这些人虽然没有房屋产权,但他们因为合同约定或其他原因而居住在某个房屋里,法律要规定他们有居住的权利,否则,这部分人将没有合法的居住场所。

目前全国房贷的“加权平均利率”为5.6%,距离“熊市利率”7%仍然有显著距离。未来这个关键数据(央行每季度公布)会不会真正大幅上升,尚有待观察。我个人判断是,不太可能。

现在小幅“加息”,也有维稳人民币汇率的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息,人民币会不会有“正式加息”,尚有待观察。但届时,至少在货币市场上“非正式加息”恐怕是必要的。

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来源:刘晓博(ID:liuxb929)

第一百四十九条 

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

应该说,这个规定跟此前“国土资源部”在2016年12月明确的做法,没有什么区别。或者说,没有新的进展。也就是说:

1、央行悄悄“加息”!

2、“居住权”将被写入法律。

3、住房土地到期如何解决,有了新说法。

这是什么意思呢?比如甲自己购买有一套住房,现在他退休了,退休金不多,生活质量不高。为了提高生活质量,甲跟一家保险公司签署了“住房养老协议”(倒按揭),每月从保险公司获得8000元的生活费。到甲去世后,保险公司根据协议结算,房子归保险公司,如果有多出来的价值,则归甲的法定继承人继承。

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当然,在租房中也存在居住权。有了居住权,租户才能给子女申请学校。但是请注意,法律是这样规定的:“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅”。这里面“登记”是关键,“登记”的意思是说,你的租赁合同要去“街道办”备案,也就是交税。而之前的很多租赁,事实上是偷税漏税的。

下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况:

再比如乙购买了政府的“共有产权住房”,相当于按照6:4的股权比例,跟政府联合购房,乙占60%的权益,政府占40%的权益。但只要乙拥有这60%的权利,房屋的居住权是100%归属乙的,政府不得要求40%的居住权。这也需要明确。

《高房价最恐怖的不是买不起房,而是透支年轻人的未来》

为什么留下这个尾巴?我的猜测是:你的首套房或者人均一定面积,是免缴房地产税的,但对不起,70年后可能有续期费;至于压根没有条件开征房地产税的中西部小城市,可以通过“续期费(土地租金)”来增加财政收入。

可见,在现行“物权法”里,住宅用地到期免费续期,不存在交费的问题。此次修订,反而诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”的说法。

据报道,关于住宅建设用地使用权届满续期问题,此次“物权编草案”先作一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

8月27日下午,民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

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一、央行“加息”

现行的“物权法”是这样规定土地到期情况的:

第一,美联储有可能在9月下旬继续加息,这样中美利差会进一步倒挂,将让人民币贬值压力再次加大。如何解决人民币贬值压力增大的问题?当然最好是市场利率走高。

第二,中美博弈,或许让人民币很难继续贬值。因为继续贬值,会招致美国进一步加税,意思不大。所以,最近传出了人民币汇率将重返6.5的“小道消息”。这个消息是否属实,我不知道。但央行已经“将金融机构远期售汇业务的外汇风险准备金率调整为20%”(此前准备金率为0%),重启了所谓的“逆周期因子”,都是为了制止人民币进一步贬值。

事实上,最近两周货币市场利率、同业存单利率都出现了轻微的上涨,央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。